貸すときに知っておきたいこと

賃貸経営、不動産会社、賃貸条件、入居者対策、税金まで。
不動産を貸すときに必要な基礎知識をまとめました。

(5)入居者を募集する

5 - 1 賃料、契約条件を決める

空室を作らないためには、入居者の募集を開始する前に募集条件をしっかりと検討することが大切です。

査定賃料を踏まえて募集条件を設定する

募集を開始するに当たっては、賃料だけではなく管理費(共益費)、契約時の敷金や礼金、契約期間、その他の条件(ペットの飼育可否など)を詳細に設定する必要があります。 募集条件として、決めておきたい項目は以下の通りです。

(1)賃料

募集賃料は、季節要因なども考慮して、妥当な額を設定しましょう。また、一般的に、契約・入居後は簡単に賃料を変更することはできませんので、十分に検討しましょう。

(2)管理費(共益費)

管理費(共益費)の取り扱いは、地域性なども考慮して設定する必要があります。例えば、管理費を賃料に含める傾向がある地域もあります。

(3)契約時の敷金や礼金

契約時の敷金や礼金(地域によって名称が異なる場合があります)の取り扱いも、地域性などを考慮して設定する必要があります。住宅の場合、一般的には月額賃料の1~2ヶ月分ですが、全く授受しない場合もあります。また、通常は返還される敷金ですが、敷金の一部を返還しないことを契約条件とする取引慣習があ る地域もあります。

(4)契約期間と契約形態

契約期間の扱いについては、「普通借家契約(一般的な賃貸借契約)」と「定期借家契約(定期建物賃貸借契約)」のいずれの契約形態によるかで異なります。 将来もう一度住む予定があるのか、住む場合はいつ頃なのかなど、貸主の事情を踏まえて選択し、契約期間を設定する必要があります。

(5)保険加入の有無

借り主が火災や水漏れなどを起こした際に備え、借り主の損害保険への加入を契約の条件とすることが多いようです。

(6)連帯保証人の有無

一般的には、借り主の親族などを連帯保証人として契約しますが、保証人がいない場合には保証会社を利用してもらう方法もあります。借り主によっては、連帯保証人を立てることができない場合もありますので、仲介を依頼する不動産会社と相談するとよいでしょう。

(7)その他の条件

ペットの飼育可否などの部屋の利用条件、駐車場、駐輪場の使用条件、その他条件があれば明確にしておきましょう。ただし、分譲マンションを貸す場合には、 管理規約に基づいて部屋の利用条件を設定する必要があります。また、駐車場や駐輪場についても、借り主が使用できるか、名義変更の手続きが必要かなどを管 理組合に問い合わせた上で、契約条件に付加します。

賃貸の季節的変動要因を知る

賃貸では、季節によって住まいを探す人が多い時期、少ない時期がありますので、季節的な変動要因を考慮して賃貸条件を決める必要があります。

住まいを探す人が多いのは1月から3月

一般的に、住まいを探す人が多いのは、1月中旬から3月中旬までといわれています。これは、新年度や新学期に向けて、4月までに転居しなければならない新 社会人や転勤者、学生などがいるからです。また、学生や単身者、ファミリーなど、住まいを探す人の幅も広く、様々な間取りで入居希望者が多くなります。

春から夏は住まいを探す人は少ない

4月以降8月までと年末などは、転居が多くないため、入居希望者が少ない傾向にあります。したがって、この時期に住まいを貸す場合には、契約条件を引き下 げることも考えられます。不動産会社によっては、礼金や手数料を設定しない、入居後一定期間の賃料を無料にするフリーレントを設ける、などといった営業促 進策を採る場合もあります。

※掲載情報は【不動産ジャパン】外部サイトへサイトより転記しています。

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