貸す - 6_3 原状回復の取り決めについて

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガイドライン」）では原状回復を以下のように定義しています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反＊、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。

なお、ガイドラインでは、建物の損耗等の復旧にかかる負担を分かりやすくするために、損耗等を以下の3種類に区分しています。

ガイドラインでは（3）の損耗のみを借り主が負担すべきとしています。例えば、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、（1）（2）の経年変化及び通常使用による損耗等の修理ですから、貸主が負担すべきこととなります。
また、このほかに、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など、借り主とは無関係な第三者がもたらした損耗等については、借り主が負担すべきではないとしています。

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（改訂版）はこちら

トラブル回避のため、以下の点に注意をしましょう。

原状回復をめぐるトラブルの大きな原因として、入居時の物件確認が不十分であることが挙げられます。特に賃貸借の期間が長期に及ぶ場合には、時間の経過に 伴って、入居時の状況や損耗の程度などがあいまいになるため、退去時の責任の所在等がはっきりしなくなることが考えられます。そのため、入居時に、室内の 現況、損耗等などを記録に残して、貸主、借り主双方で確認をしておくことがトラブル回避のためには有効でしょう。

契約時には、ガイドラインに沿って原状回復義務の範囲を定めるようにしましょう。なお、国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、通常の使用に伴う損耗等については、借り主が原状回復義務を負わないことを明らかにしています。

国土交通省が推奨する賃貸住宅標準契約書はこちら

＜東京都の賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明＞
東京都では、平成16年10月1日より、賃貸住宅紛争防止条例を施行し、契約時に原状回復に関する説明を行い、書面を交付することを、賃貸借の媒介または 代理を行う宅地建物取引業者に義務づけています。対象となるのは、東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事務所等の事業用は対象外）で、都内の物件を扱 う場合は、都外の宅地建物取引業者も説明が義務づけられます。説明される内容は以下の通りです。

●東京都賃貸住宅紛争防止条例に基づいて説明される内容
・退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
・入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
・賃貸借契約の中で、借り主の負担としている具体的な事項
・修繕及び維持管理等に関する連絡先

東京都の賃貸住宅紛争防止条例を見るには、東京都都市整備局ホームページから、住宅政策推進→不動産取引内の「賃貸住宅紛争防止条例」を選択

なお、ガイドラインでは、借り主に原状回復にかかわる特別の負担を課す特約の要件を以下のように定めています。これらの要件を満たさない場合には、特約が無効となる可能性もあるとしています。