住宅購入時のポイント

STEP 2 長い目で見た資金プランを

マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。マイホームは、高額ですので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することが一般的です。まず必要な のが頭金（自己資金）で、自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。ローンの返済方法に よっても毎月の返済額は変わります。また忘れてならないのが、購入時の諸費用（一時金）や購入後の維持管理費や税金等です。

1.頭金は購入価格の2割以上が原則

頭金はいくら必要なのでしょうか。一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80％に設定しているケースが多いようです。頭金以外はローン に頼ることになりますが、一般的にはローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、20％以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

■住宅取得資金に係る相続時精算課税制度
生前贈与を行いやすくし、次世代に財産を早めに移すことを目的とした制度です。親から相続人である20歳以上の子供に一定の要件を満たす住宅を建てる目的と して資金を贈与する場合には3,500万円まで非課税となります。（最終的には相続の段階で精算されます。要件につきましては専門家にご相談ください）

2.返済負担は小さく

毎月のローン返済の家計に占める比率は大きなものです。ボーナス併用で毎月の支払いを減らすことができますが、ライフサイクルを考えてゆとりある返済が望 ましいのは言うまでもありません。住宅ローンには公庫や年金、財形などの公的融資と銀行などの民間融資があります。基本的には公的資金が利用できる物件で は、公的融資を優先し、不足分は民間の住宅ローンを利用することになります。年間返済額の目安はおおよそ年収の20〜25％です。公庫などでも必要最低月 収を毎月返済額の5倍以上と定めています。返済割合別に年収と返済額を示しておきますので参考にしてください。

3.返済方法と繰上返済

新築か中古かも重要です。新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。周 辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っているので、これにこしたことはないでしょう。ただし、マンションなどのケースでは青田売り （建物の完成前に販売すること）が一般的ですので、モデルルームと図面をみて買うことになります。

中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住めるというメリットがあります。また、自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入することができます。反 面、築年が経過していますので、建物や設備を購入前にチェックして下さい。自分の好みに合ったリフォームをすれば、快適な居住空間になります。要は自分が 住宅購入に際して、どこにポイントを置くかを明確にしておく必要があります。

元利均等返済 最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。	元金均等返済 毎回一定額の元金を返済していく方法で、当初の返済額は多いのですが、元金が減少していくにつれて返済額も減っていきます。利息支払額は元利均等方式より少なくてすみます。
固定金利型 最初に設定された金利水準が完済まで適用される方式です。公庫は固定金利型（当初10年間、および11年目以降の2段階固定金利）のみです。	変動金利型 民間融資の場合、選択できる方式で、金利の変動に伴って、原則として年2回金利が見直されます。一般に、金利水準が低いときには固定金利型が、高いときには変動金利型が有利といわれます。
繰り上げ返済 余裕資金ができた場合には、繰り上げ返済という方法があります。元金の全額を返済する「全額繰り上げ返済」と一部を返済する「一部繰り上げ返済」がありますが、一部繰り上げ返済では「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。繰り上げ返済の効果については図に示しておきましたので、参考にしてください。

4.意外にかかる諸費用

住宅購入となると、とかく購入資金、住宅ローンに頭がいきがちですが、登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用もかかりま す。また、引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入などの費用も計算しておく必要があります。さらに仲介物件では仲介手数料、中古住宅であれば、リ フォーム費用等も念頭にいれておかなければなりません。一般に、新築住宅では購入価格の2〜5％、中古住宅では5〜10％が購入時の諸費用だといわれてい ます。