住宅買い替えの注意点

住宅や土地などの不動産を売却する場合は、専門家である仲介業者に依頼するのが一般的です。仲介業者はプロとして、法律に則り依頼された物件の成約に向けて営業活動をします。ひとつの業者に依頼すれば、広域に物件情報が流れる流通機構も整備されています。スピーディーに成約させるために、「売り」のシステムを理解しておきましょう。

1.どの媒介契約を選ぶか

不動産の売買を業者に依頼するときには、宅地建物取引業法により「媒介契約」を書面で結ばなければなりません。依頼の内容を事前に書面化することによって、トラブルを回避するための措置です。国土交通省では、媒介契約に必要な事項を記載した「標準媒介契約書と標準媒介契約約款」を作成していますので、確認してください。

媒介契約には（1）専属専任媒介契約（2）専任媒介契約（3）一般媒介契約、の3種類があります。一般媒介契約には、さらに明示型と非明示型があります。

媒介契約タイプ別の特徴、概要を表に示しておきましたので、参考にしてください。

2.価格査定の仕組み

媒介契約書には媒介価格（物件を売買すべき価格）を記載することになっています。その際、業者が価格に関して意見を述べる時は「合理的な根拠」を示して説明しなければならないようになっています。依頼者が納得する価格設定の根拠を求めているわけです。そのため、業者は （財）不動産流通近代化センター 作成の「価格査定マニュアル」などを利用して、媒介価格を決めてその根拠を説明します。

ただし、市場や情勢の変化などで、相場も変動します。その場合には、媒介価格の変更もありますが、このケースでも根拠を示して、助言しなければならないことになっています。

3.流通機構に情報登録して早期の成約を

専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶと、依頼された業者は『国土交通大臣指定不動産流通機構』に情報を登録することを義務付けられています。指定流通機構は、（財）東日本不動産流通機構、（社）中部圏不動産流通機構、（社）近畿圏不動産流通機構、（社）西日本不動産流通機構の4公益法人によって運営されています。加盟している業界団体がサブセンターになり、その会員業者が仲介活動を行っており、全国では約12万の業者が参加しています。

指定流通機構に登録された情報は、レインズシステム（不動産流通標準情報システム）により、加盟会員に流れる仕組になっています。登録された情報は、会員業者のパソコンやファクシミリで検索され、買主のもとに伝達されます。つまり、1社に依頼すれば、多くの業者が仲介活動に参加し、早期の成約が可能になるシステムです。

媒介契約の類型と概要