間違いのない賃貸住宅探し

総支出では「賃貸」のほうが負担が軽い

住宅を購入した場合と賃貸住宅を借りた場合の条件を、下表のように想定してシミュレーションしてみました。
まず、総支出を比べると、購入したほうが多くなります。初期の取得費用も含め、購入した場合は30年間で5476万6720円、対して賃貸では4512万円となり、およそ1000万円ほどの差が出ました。
この1000万円は、住まいを購入したときに支払った自己資金（頭金＋諸費用）に相当します。つまり、「購入か賃貸か」の比較は、手元の現金を支払ってマイホームを買うか、現金を手元に残して賃貸住宅を借りるか、というふうに考えることができるのです。

ローンを返し終えれば支出が大幅に減る「購入」

購入した場合、住宅ローンを30年間にわたって返済することになりますが、返し終わると、その後は住宅の修繕費用などがかかるだけで、支出は大幅に減ります。
対して賃貸の場合は、そこに住み続ける限り、賃料を払い続けることになります。
また、住宅ローンを借りる際には、団体信用生命保険へ加入するケースが多く、世帯主が死亡した場合は住宅ローンの残債を保険金によって全額支払われます。
賃貸では世帯主が死亡しても、家賃を払い続けることになります。

安定性を求めるなら「購入」

購入派は住宅ローン金利が上昇し、返済額が増えるおそれがあるのに対して、賃貸派は家賃が上昇するおそれがあります。
互いにリスクを負っているわけですが、購入派では住宅ローンのタイプを選ぶことで、金利変動リスクを回避することができます。「フラット35」（証券化ローン）などのように、固定金利型の住宅ローンでは借入時に金利が確定しているので、金融情勢が変わっても返済額は変わりません。
一方、家賃については家主との関係もあるので、家賃変動リスクを回避するのは難しい面があります。定期借家契約を結んで借家を借りた場合は、契約内容によって一定期間の家賃を固定することができますが、20年、30年など長期にわたる契約はあまり現実的とはいえません。

収入面では大差なし？

収入面を比較するとどうでしょう。
賃貸派が1000万円相当額を手元にあるとして、金利が高いときは利子収入が期待できます。仮に年7％複利で預け入れると、10年後には元利合計でほぼ2倍になります。ただ、超低金利時代では1％に満たないものも多く、利子収入はあまり期待できません。
購入派の場合は、バブルが崩壊するまでは地価が右肩上がりだったので、自宅の値上がりをバネにして買い換えを行い、資産形成を行った人が多くいました。しかし、都心部など一部の地域をのぞいて、地価が下落・横ばい傾向にある時代では、経年変化に伴って建物が古くなる分、資産価値は目減りしていきます。
過去の例を見ると、一般に地価が上昇しているときは金利も高く、下落しているときは金利も低いという傾向がありました。
したがって明確な結論を付けにくいといえるでしょう。

災害時は負担が大きい「購入」

地震や火災などの災害に遭った場合は、どちらも住まいを失うことになります。
賃貸の場合は、建物が倒壊・滅失してしまうと、自動的に賃貸借契約は失効します。
持ち家の場合は、住み家を失うという点では同じですが、建物が倒壊・滅失しても住宅ローンは免除されません。阪神大震災などの災害に見舞われた人のなかには、従来の住宅ローンに加え、新規に建物を建てたり補修するために、二重にローンを借りたというケースがありました。
災害のリスクは購入派のほうが大きいといえるでしょう。ただし、事前に火災保険や地震保険に加入していれば、リスクを最小限に抑えることができます。

最終的には生き方や価値観が決め手

このほかにも比較すべき点はあります。
購入の場合は支出面で固定資産税や都市計画税がかかる一方で、住宅ローン控除などの適用を受けて、所得税が減税（還付）されます。さらに建物の状態によって修繕費用がかかり、将来的には建て替え費用も必要になってくるでしょう。
また、分譲価格と賃料との関係では、分譲価格が高い割りには賃料が低い地域がありますし、逆のケースもあります。地域だけでなくそれぞれの時期によっても、分譲価格と賃料との関係は変化します。
以上は主に経済的な側面から比較してきましたが、判断の要素はそれだけではないでしょう。
人それぞれの住まいに対する考え方や価値観、どのような生き方をしたいかといった人生観も大きな要素といえるでしょう。
あなたは賃貸と購入、どちらに魅力を感じますか？

支出面からみた「購入」VS「賃貸」の比較